Qué valor poner a una vivienda heredada para no pagar de más al venderla
Heredas el piso de tus padres y, casi sin pensarlo, aparece la misma pregunta: «¿qué valor pongo para pagar lo menos posible ahora?». Parece la decisión inteligente. Y en la Costa Blanca y la Costa Cálida, donde acompaño a familias que primero heredan y años después venden, es justo la decisión que más dinero cuesta más adelante.
La razón es sencilla: el valor que declaras al heredar no se queda en el Impuesto sobre Sucesiones. Vuelve a aparecer cuando vendes, porque es la referencia con la que Hacienda calcula la ganancia patrimonial que tributa en tu IRPF. Declarar bajo hoy puede agrandar la factura de mañana.
La decisión de hoy también es una decisión de mañana
Cuando recibes una vivienda por herencia, la adquisición queda sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Lo que se paga depende del valor de los bienes, del grado de parentesco y, sobre todo, de la comunidad autónoma que resulte aplicable, porque las diferencias entre territorios son enormes. Si además el inmueble es urbano, puede haber también plusvalía municipal, según las circunstancias.
Hasta aquí, el momento de heredar. El problema llega después. Cuando vendes un inmueble heredado, Hacienda compara, de forma simplificada, el valor de transmisión con el valor de adquisición. Y en las herencias, ese valor de adquisición se determina conforme a las reglas del ISD, con el límite del valor de mercado (además de gastos, tributos y mejoras que puedan sumarse).
Traducido: el valor que pusiste al heredar es el suelo desde el que se mide tu ganancia al vender. Cuanto más bajo sea, mayor será la ganancia que tendrás que declarar.
Valor de referencia, valor catastral y valor de mercado no son lo mismo
Aquí se produce uno de los errores más habituales: confundir tres cosas distintas.
- El valor catastral es el que aparece en el recibo del IBI.
- El valor de referencia lo calcula la Dirección General del Catastro a partir del análisis de operaciones inmobiliarias reales, y es el que se usa, entre otros fines, para tributar en Sucesiones.
- El valor de mercado es lo que realmente vale el inmueble en una compraventa.
Desde 2022, el valor de referencia tiene un papel central: cuando el inmueble dispone de él, funciona con carácter general como base imponible mínima del ISD. Si los herederos declaran un valor superior, se toma ese valor superior. Lo que no puedes hacer es declarar por debajo del valor de referencia y esperar tributar por menos: la base no baja de ahí.
Por qué declarar bajo suele salir caro
Un ejemplo, simplificado a propósito.
Imagina una vivienda cuyo valor razonable de mercado es de 220.000 €.
- Si en la herencia se computa un valor de adquisición de 150.000 € y diez años después se vende por 250.000 €, la diferencia de partida sobre la que trabajar es de 100.000 €.
- Si el valor de adquisición correctamente determinado hubiera sido de 220.000 €, esa diferencia se queda en 30.000 €.
Son 70.000 € de diferencia en la base de la ganancia. En el IRPF de la venta, y de forma simplificada (sin contar gastos, mejoras ni amortizaciones), esos 70.000 € pueden suponer del orden de 15.000 € más de impuesto solo por haber declarado bajo al heredar.
El matiz que lo cambia todo en la Comunidad Valenciana y en Murcia
En la Comunidad Valenciana y en la Región de Murcia, la herencia de hijos, cónyuges y ascendientes (Grupos I y II) disfruta de una bonificación del 99% en la cuota del Impuesto sobre Sucesiones. Es decir: para un heredero directo, el coste de declarar la vivienda por su valor real —en lugar de por un valor artificialmente bajo— es prácticamente simbólico.
La consecuencia es contraintuitiva pero muy clara: si eres hijo, cónyuge o ascendiente y heredas en estas zonas, declarar bajo casi nunca compensa. No te ahorra apenas nada hoy en Sucesiones y, en cambio, te agranda la ganancia que pagarás mañana en el IRPF.
Ahora, hay que tener en cuenta que esa bonificación del 99% es para Grupos I y II. No se aplica igual a hermanos, sobrinos o tíos (Grupo III), que en Murcia tributan en sucesiones por la cuota íntegra, y en la Comunidad Valenciana solo tienen bonificaciones parciales.
Si eres un heredero colateral, el equilibrio entre pagar más en Sucesiones y ahorrar en el IRPF hay que calcularlo caso a caso, no darlo por hecho.
Cuánto se paga de IRPF al vender
La ganancia obtenida con la venta se integra, con carácter general, en la base del ahorro del IRPF. Los tipos son progresivos y van del 19% al 30% según el importe, así que no toda la ganancia tributa al mismo porcentaje. Obtener una ganancia de 100.000 € no significa pagar un 30% sobre esos 100.000 €: se aplican los distintos tramos, y el 30% solo alcanza a la parte que supera los 300.000 €.
La normativa fiscal cambia, así que siempre hay que revisar la regulación vigente en el año concreto de la venta.
Entonces, ¿conviene declarar más alto al heredar?
A veces sí. Pero la estrategia nunca es «poner el valor más alto posible», por dos motivos.
Primero, porque a efectos del IRPF el valor procedente de una herencia no puede exceder del valor de mercado (art. 36 LIRPF). No puedes inflar la cifra a tu antojo.
Segundo, porque hay que mirar el conjunto. Antes de aceptar y liquidar una herencia con inmuebles conviene estudiar a la vez tres cosas: el valor de referencia del Catastro, el valor de mercado que puedas acreditar y las consecuencias fiscales tanto al heredar como ante una futura venta. Y no olvidar que ciertas exenciones del IRPF —como la reinversión en vivienda habitual o la exención para mayores de 65 años sobre su vivienda habitual— pueden cambiar por completo el cálculo en algunos casos.
Planifica antes de aceptar la herencia
La fiscalidad de una vivienda heredada no termina cuando presentas el Impuesto sobre Sucesiones. Una decisión que tomas hoy sobre cómo valorar el inmueble puede afectar a la tributación de una venta que ocurra dentro de cinco, diez o quince años.
Por eso, si vas a heredar o ya has recibido una vivienda y piensas venderla, aprende a revisar la documentación antes de firmar nada: el valor declarado, la escritura de adjudicación, los impuestos satisfechos, las mejoras realizadas y las circunstancias concretas del inmueble. Y, si la operación tiene peso, apóyate en un abogado especializado en derecho inmobiliario y herencias.
Cada herencia es distinta. Antes de decidir solo por el ahorro fiscal inmediato, mira también las consecuencias futuras.
