Comprar una vivienda por un precio y descubrir después que Hacienda calcula los impuestos sobre una cantidad mucho más alta es una situación que preocupa cada vez a más compradores en España.
Imagina este caso: una persona compra una vivienda por 79.000 €, pero al pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Hacienda no toma como referencia ese precio, sino el valor de referencia catastral, que se acerca a los 200.000 €. Es decir, casi el triple.
La consecuencia es evidente: el comprador puede acabar pagando mucho más impuesto del que esperaba. Y aquí surge la gran pregunta: ¿se puede recurrir el valor de referencia catastral?
La respuesta es sí, pero con una advertencia importante: no basta con decir que el precio real de compra fue inferior. Tampoco suele ser suficiente aportar una tasación hipotecaria más baja sin explicar por qué el valor de referencia es incorrecto.
Qué es el valor de referencia catastral
El valor de referencia catastral es un valor fijado por Catastro que se utiliza como base para calcular determinados impuestos en operaciones inmobiliarias, como compraventas, herencias o donaciones.
En una compraventa de vivienda usada, afecta especialmente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP. Si compras una vivienda por un precio inferior al valor de referencia, Hacienda puede exigir que el impuesto se calcule sobre ese valor de referencia y no sobre el precio que aparece en la escritura.
Por ejemplo, si compras una casa en Alicante, Madrid, Valencia, Murcia o Barcelona por 120.000 €, pero el valor de referencia es de 180.000 €, la Administración puede entender que debes pagar el impuesto sobre esos 180.000 €.
El problema aparece cuando ese valor no refleja la realidad del inmueble.
Por qué el valor de referencia puede ser injusto
No todas las viviendas con una ubicación parecida valen lo mismo. Una casa reformada no tiene el mismo valor que una vivienda con humedades, instalaciones antiguas, problemas estructurales o necesidad de reforma integral.
También puede haber diferencias importantes por la altura del piso, la existencia o no de ascensor, la orientación, el estado del edificio, la superficie real, la situación urbanística o incluso posibles cargas que afecten al inmueble.
Sin embargo, el valor de referencia puede no recoger correctamente todas esas circunstancias concretas. Por eso, en algunos casos, el comprador termina pagando impuestos por un valor que no coincide con el valor real de mercado.
¿Sirve una tasación hipotecaria para recurrir?
Una tasación hipotecaria puede ayudar, pero no siempre es suficiente.
Te pongo un ejemplo: un comprador intentó justificar la diferencia aportando una tasación hipotecaria que valoraba la vivienda en 113.000 €, frente a un valor de referencia cercano a 200.000 €. Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León entendió que esa diferencia, por sí sola, no bastaba para anular el valor de referencia.
¿Por qué? Porque presentar un número más bajo no significa demostrar que Hacienda se ha equivocado.
Dicho de forma sencilla: no se trata solo de discutir con otro valor, sino de explicar técnicamente dónde está el error. Hay que demostrar por qué ese valor de referencia supera el valor real de mercado o por qué se ha calculado partiendo de datos incorrectos.
La importancia del informe pericial
La clave para recurrir el valor de referencia catastral suele estar en la prueba. Y una de las pruebas más importantes es el informe pericial inmobiliario.
Un buen informe pericial no se limita a decir que la vivienda vale menos. Debe explicar por qué vale menos. Para ello puede analizar cuestiones como el estado de conservación, la antigüedad, la superficie real, la necesidad de reforma, la comparación con inmuebles similares, la ubicación exacta o posibles defectos que reduzcan el valor de la vivienda.
Por ejemplo, si compras una vivienda por debajo del valor de referencia porque necesita una reforma de 50.000 €, no basta con afirmarlo. Conviene aportar fotografías, presupuestos, informes técnicos y una valoración profesional que justifique esa diferencia.
Lo mismo ocurre si la superficie catastral no coincide con la real, si el inmueble tiene problemas urbanísticos o si existen circunstancias especiales que afectan a su valor.
Cómo se puede reclamar el valor de referencia
Cuando el valor de referencia se aplica en una compraventa y perjudica al comprador, pueden existir distintas vías de reclamación. En términos generales, se puede solicitar la rectificación de la autoliquidación si ya se ha pagado el impuesto, o recurrir la liquidación si ha sido la Administración quien la ha practicado.
Eso sí, cada caso debe analizarse de forma individual. No es lo mismo reclamar por una vivienda antigua en mal estado que por una finca con problemas urbanísticos, una casa heredada, una vivienda ocupada o una compraventa con precio rebajado por circunstancias concretas.
Antes de iniciar una reclamación, es recomendable revisar la escritura, el justificante del impuesto pagado, el valor de referencia aplicado, los datos catastrales, la tasación disponible y la posibilidad de aportar un informe pericial sólido.
Conclusión: no discutas con un número, discute con una prueba
La lección principal es clara: para recurrir el valor de referencia catastral no basta con decir que Hacienda se equivoca. Hay que demostrarlo.
Una tasación hipotecaria puede ser útil, pero si no explica el error concreto del valor de referencia, puede quedarse corta. En cambio, una prueba bien construida, con informe pericial, documentación técnica y una argumentación jurídica adecuada, puede marcar la diferencia entre recuperar el dinero o perder la reclamación.
Si has comprado una vivienda y crees que has pagado demasiado ITP porque Hacienda ha aplicado un valor superior al precio real de compra, lo más prudente es consultar tu caso con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
Un profesional podrá valorar si existen motivos para reclamar, qué pruebas necesitas y cuál es la mejor estrategia para defender tus derechos.