El retraso del nuevo decreto de vivienda hasta septiembre de 2026 ha generado muchas dudas entre propietarios e inquilinos. Quienes tienen un contrato próximo a finalizar se preguntan si pueden solicitar una prórroga, si deben abandonar la vivienda o qué plazo tienen para comunicar que no desean renovar.
La primera aclaración importante es que no existe un vacío legal en sentido estricto. Aunque la nueva norma todavía no ha sido aprobada, los contratos de alquiler continúan regulándose por la Ley de Arrendamientos Urbanos, conocida como LAU, además de por las condiciones del propio contrato.
La fecha de firma, la duración pactada, el tipo de propietario y la situación concreta de la vivienda pueden cambiar completamente la respuesta. Por eso, antes de enviar una comunicación o firmar una renovación, conviene revisar el contrato de manera individual.
¿Qué ha pasado con la prórroga extraordinaria de los alquileres?
El Real Decreto-ley 8/2026 entró en vigor el 22 de marzo de 2026 y estableció temporalmente una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual. Sin embargo, el Congreso rechazó su convalidación el 28 de abril y su derogación se publicó con efectos desde el 30 de abril de 2026.
Por tanto, a agosto de 2026, no se puede solicitar con carácter general aquella prórroga extraordinaria de dos años. Los casos en los que el inquilino presentó la solicitud mientras el decreto estuvo vigente deben analizarse por separado, ya que pueden existir dudas sobre los efectos producidos durante ese periodo.
El Gobierno ha aplazado hasta septiembre la negociación de un nuevo decreto de vivienda. Se ha anunciado que el futuro texto podría recuperar alguna modalidad de prórroga, pero su contenido definitivo, sus requisitos y su aprobación parlamentaria todavía no están garantizados.
¿Qué normativa se aplica ahora a los contratos de alquiler?
Mientras no se publique una nueva norma en el BOE, se aplica la LAU y el régimen jurídico que corresponda según la fecha en la que se firmó el contrato.
En los contratos sujetos a la regulación vigente desde marzo de 2019, la duración mínima es generalmente de cinco años cuando el propietario es una persona física y de siete años cuando es una empresa o persona jurídica. Si el contrato se pactó inicialmente por menos tiempo, puede prorrogarse por anualidades hasta alcanzar ese mínimo legal.
Plazos para comunicar que no se quiere renovar
Cuando ya han transcurrido esos cinco o siete años, el artículo 10 de la LAU establece los siguientes plazos de preaviso:
- El propietario debe comunicar su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación.
- El inquilino debe comunicarla con al menos dos meses de antelación.
Si ninguna de las partes avisa dentro del plazo, el contrato puede prorrogarse por anualidades hasta un máximo de tres años adicionales. Durante esas anualidades, el inquilino puede comunicar que no desea continuar con un mes de antelación.
Por ejemplo, si el periodo mínimo de un contrato termina el 15 de diciembre de 2026, el propietario debería comunicar la no renovación, como regla general, antes del 15 de agosto. El inquilino tendría de plazo hasta el 15 de octubre.
Este ejemplo es orientativo: los contratos anteriores a marzo de 2019, los alquileres de temporada y algunas situaciones especiales pueden estar sometidos a reglas diferentes.
¿Siguen existiendo prórrogas extraordinarias?
Aunque haya decaído el decreto de marzo, la propia LAU mantiene algunos mecanismos extraordinarios.
Un inquilino en situación acreditada de vulnerabilidad puede solicitar una prórroga de hasta un año cuando el propietario sea un gran tenedor y se cumplan los requisitos legales. Además, si la vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionado, puede solicitarse en determinados casos una prórroga extraordinaria por anualidades de hasta tres años.
Estas medidas no se aplican automáticamente a todos los contratos. Es necesario comprobar la situación económica del inquilino, la condición del propietario, la ubicación de la vivienda y la fase en la que se encuentra el arrendamiento.
Qué deben hacer ahora propietarios e inquilinos
El primer paso es localizar el contrato y comprobar la fecha exacta de firma, la duración inicial, las prórrogas anteriores y cualquier comunicación enviada.
Cuando una parte no quiera renovar, es recomendable comunicarlo mediante un sistema que permita acreditar el contenido, la identidad del remitente y la fecha de recepción. El burofax con certificación de contenido y acuse de recibo suele ser una de las opciones más seguras.
No conviene confiar únicamente en una llamada telefónica o en una conversación de WhatsApp. Si posteriormente surge un conflicto, puede resultar difícil demostrar qué se comunicó y cuándo se hizo.
Tampoco es recomendable esperar a septiembre pensando que el futuro decreto resolverá automáticamente la situación. Hasta que una norma sea aprobada, publicada y entre en vigor, deben cumplirse los plazos actualmente aplicables.
Conclusión: revisa el contrato antes de tomar una decisión
El retraso del decreto de vivienda no deja sin regulación los contratos de alquiler. Actualmente sigue aplicándose la LAU, incluidos los plazos de cuatro meses para el propietario y dos meses para el inquilino en los supuestos regulados por el artículo 10.
Sin embargo, no todos los contratos se encuentran en la misma situación. La fecha de celebración, el tipo de arrendador, la existencia de vulnerabilidad o la declaración de una zona tensionada pueden cambiar la solución jurídica.
Si tu contrato está próximo a vencer, has recibido una comunicación de no renovación o solicitaste una prórroga mientras estaba vigente el decreto anterior, consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario. Una revisión a tiempo puede evitar la pérdida de plazos y futuros procedimientos judiciales.
