Te gusta un piso para alquilar y, al ir a firmar, aparece la lista: honorarios de la inmobiliaria, un seguro de impago «obligatorio», el IBI y tres meses de garantía además de la fianza. Esto me lo encuentro muchísimo, y el inquilino suele firmar porque cree que no tiene otra opción.
Desde el 8 de octubre de 2026 las reglas han cambiado. El Real Decreto-ley 29/2026 modifica varios artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), entre ellos los artículos 11, 20 y 36, y amplía lo que el propietario o la agencia no pueden cobrarte. Te explico qué es, a qué contratos afecta y qué puede pasar en las próximas semanas.
Los 5 gastos que no te pueden cobrar al alquilar un piso
1. Los gastos de la inmobiliaria y de formalización del contrato
Esto ya era así desde 2023: los honorarios de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato los paga el propietario, y no pueden trasladarse al inquilino ni directa ni indirectamente.
Ejemplo: en Alicante, una agencia te pide 400 euros «por preparar el contrato». Si el piso es para vivir en él, sea vivienda habitual o temporal, ese cobro no es válido.
2. La obligación de contratar un seguro de impago (nuevo)
El propietario puede asegurarse frente a impagos, pero ese seguro lo contrata y lo paga él. Lo que ya no puede hacer es exigirte que lo contrates tú como condición para alquilar.
3. El IBI y otros impuestos del piso (nuevo)
Era habitual pactar que el inquilino pagara el IBI. Ahora no se pueden repercutir al inquilino los tributos de la vivienda cuando el obligado a pagarlos es el propietario, y en el IBI el obligado es siempre el propietario, nunca el inquilino. La tasa de basuras depende de la ordenanza de tu ayuntamiento.
Los gastos de comunidad sí pueden seguir a tu cargo, pero solo si el contrato lo dice por escrito y fija un importe anual.
4. Más de dos meses de garantía adicional
Aparte de la fianza legal (una mensualidad en vivienda habitual), el propietario puede pedir una garantía adicional, como un aval o un depósito extra, pero como máximo de dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (siete si el propietario es una empresa). Si te piden tres o cuatro meses «por si acaso», es más de lo permitido.
5. Una penalización por irte antes de tiempo (nuevo)
Pasados los seis primeros meses, puedes dejar el piso avisando con 30 días de antelación, y el contrato ya no puede obligarte a pagar una indemnización por ello. Antes era frecuente la cláusula de «una mensualidad por cada año que falte»; en los contratos nuevos ya no cabe.
Ejemplo: firmas en Murcia un contrato de cinco años, te sale un trabajo en Valencia a los diez meses y avisas con un mes. Te vas sin penalización.
Servicios opcionales: solo si los pides por escrito
Limpieza, gestión de suministros, mantenimiento: un servicio que no es imprescindible solo se paga si lo pides tú por escrito, después de que te informen de que es opcional y de cuánto cuesta.
¿Y si el alquiler es de temporada?
En los alquileres temporales (por estudios, trabajo o un traslado concreto) las reglas son algo distintas:
- La garantía adicional no puede pasar de una mensualidad.
- Puedes irte cuando haya pasado un mes, avisando con diez días y sin indemnización.
Ojo: necesita una causa real y demostrable. Si en realidad es tu vivienda habitual, puede tratarse como tal, con todas sus protecciones.
¿A qué contratos afecta la nueva ley de alquiler?
Estas reglas se aplican a los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026. Para los firmados antes, lo prudente es entender que siguen con la ley que había cuando se firmaron: si pactaste pagar el IBI o una penalización por salida anticipada, en principio esas cláusulas siguen valiendo.
En los de temporada firmados antes, el propio decreto lo dice expresamente: siguen con su régimen anterior hasta que termine el plazo pactado y, entonces, se extinguen sin prórroga. Si se renuevan, pasan a las reglas nuevas. Cada contrato merece una lectura concreta.
Lo importante: el decreto todavía tiene que convalidarse
Un real decreto-ley entra en vigor de inmediato, pero tiene que convalidarse en 30 días (artículo 86 de la Constitución). Con las Cortes disueltas, lo vota la Diputación Permanente del Congreso (artículo 78). Según la prensa, la votación está prevista para el 12 de noviembre de 2026 y hoy por hoy no sabemos el resultado.
Si no se convalida, dejaría de aplicarse desde ese momento. Hay buenos argumentos para que un contrato se juzgue con la ley vigente cuando se firmó, pero es un argumento, no una garantía.
Conclusión: repasa el contrato con esta lista antes de firmar
Antes de firmar un alquiler, en Alicante, Madrid, Barcelona o cualquier punto de España, comprueba que el contrato no te cobra la agencia, no te obliga a un seguro de impago, no te carga el IBI, no pide más de dos meses de garantía adicional y no te penaliza por irte pasados seis meses.
Este artículo es información general. Cada contrato tiene su letra pequeña y la norma puede cambiar en semanas, así que lo recomendable es que un profesional revise tu caso.
